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(OVB) Denkmalgeschützte Immobilien haben zweifellos Charme. Und lukrative Steuervorteile gibt es obendrein, weil die Denkmal-typischen Kosten während eines vergleichsweise kurzen Zeitraums von Vermietern in voller Höhe und von Selbstnutzern größtenteils Steuern sparend geltend gemacht werden dürfen. Nachteil: Eigentümer solcher Schätze dürfen in und mit ihren Objekten nicht tun und lassen was sie wollen. Bei bestimmten Baumaßnahmen ist in der Regel die Erlaubnis der zuständigen Denkmalbehörde erforderlich. Stress und Probleme sind deshalb programmiert. Manchmal auch so arg, dass Gerichte das letzte Wort haben. Interessant ist in diesem Zusammenhang eine Entscheidung vom Verwaltungsgericht (VG) Braunschweig unter dem Aktenzeichen 2 A 180/05. Kernaussage: Eigentümer eines Denkmalobjekts dürfen auf dessen Dach eine Solaranlage anbringen. Dagegen dürfen sich die Denkmalbehörden nicht wehren, sofern durch die nachträgliche Installation einer solchen Anlage nur rund 25 Prozent der Dachfläche abgedeckt werden.

(OVB) Vermietete Immobilien zählen zu den wenigen legalen Steueroasen, die in Deutschland noch geblieben sind. Der Grund: Eigentümer und Investoren dürfen nicht nur die Gebäude-Abschreibung nutzen, sondern auch die Zinsen eines Hypotheken-Darlehens Steuern sparend mit dem Finanzamt abrechnen. Allerdings sollten Immobilien-Investoren dabei nicht zu weit gehen. Dies dokumentiert ein Urteil vom Finanzgericht (FG) Düsseldorf unter dem Aktenzeichen 16 K 2763/05. Im vorliegenden Fall hatte der Eigentümer und Finanzierer nicht nur den Kaufpreis durch ein Hypotheken-Darlehen bestritten, sondern auch noch die Zinsen. Diese „Gestaltung“ wertete das zuständige Finanzamt jedoch als völlig übertrieben. Mit der Folge, dass der Fiskus-Kunde seine Schuldzinsen nicht Steuern sparend mit den Mieteinkünften verrechnen durfte. Die Finanzrichter der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt sahen die ganze Sache genauso.

(OVB) Hauseigentümer und Vermieter müssen zwar Sorge dafür tragen, dass in ihren Objekten möglichst hohe Sicherheitsstandards herrschen. Aber nicht für alle Ernstfälle kann man sie verantwortlich machen. Dies zeigt eine Entscheidung vom Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken unter dem Aktenzeichen 4 U 126/06-36. Als Kontrahenten standen sich gegenüber der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses sowie ein Mieter. Dessen Sohn hatte einige Zeit zuvor das Treppengeländer als Rutsche genutzt und sich dabei verletzt. Dafür wollte der Mieter seinen Hauswirt haftbar machen, weil dieser angeblich nicht für eine ausreichende Sicherheit im Treppenhaus gesorgt hatte. Doch vor dem Saarbrücker OLG kam der Mieter und Kläger mit seinem Ansinnen nicht durch.

(OVB) Auch wenn dies oft recht unklug ist – manche Bauherren und Käufer vereinbaren statt Hypotheken-Darlehen mit fester Zinsbindung variable Baukredite. Solche Finanzierungsstrategien bergen sowohl Chancen als auch Risiken. Die Gefahr ist, dass die Zinsen – entsprechend der Geldpolitik etwa der Europäischen Zentralbank EZB – schnell und sprunghaft steigen, so dass sich die Finanzierung über Gebühr verteuert. Demgegenüber besteht die Chance, dass auch umgekehrt ein Schuh daraus werden kann. Wenn nämlich die allgemeinen Zinssätze fallen, sollte sich regelmäßig auch die Immobilien-Finanzierung verbilligen. Vorausgesetzt, die Banken passen ihren Geldpreis zügig nach unten an. Und genau darüber gibt es häufig Streit zwischen Eigenheimern und den finanzierenden Instituten. Ein interessantes Urteil kommt in diesem Zusammenhang vom Landgericht (LG) Bielefeld, in dem die Auffassung der Vorinstanz, des Amtsgerichts (AG) in Bielefeld, bestätigt wird (Az.: 22 S 271/05). Der Fall, über den entschieden wurde, mutet in der Tat kurios an. Ein Eigenheimer-Ehepaar hatte vor knapp sechs Jahren ein variables Hypotheken-Darlehen von 100.000 Euro zu 6,25 Prozent Zinsen vereinbart. Wegen der Baisse an den Aktienmärkten öffnete die Europäische Zentralbank (EZB) danach die Geldschleusen und senkte den Leitzins von zunächst 4,5 auf später 2,75 Prozent. Die Geld gebende Bank allerdings ließ sich davon nicht beeindrucken. Trotz der Leitzinssenkungen verlangte sie knapp zwei Jahre lang den zunächst vereinbarten Zins von 6,25 Prozent. Dem Eigenheimer-Ehepaar platzte daraufhin der Kragen, und es forderte von seinem Institut die zügige Anpassung des Darlehenszinses. Die Bank wiederum verweigerte dies mit Hinweis auf den nur leicht gesunkenen Durchschnittszins für Wohnungsbaukredite, den die Deutsche Bundesbank regelmäßig ermittelt. Entscheidung des Amtsgerichts und des Landgerichts Bielefeld: Die Bank hatte Unrecht. Sie hätte sich am deutlich niedrigeren europäischen Zinssatz Euribor orientieren und deshalb schon zu Beginn des Jahres 2002 den variablen Darlehenszins senken müssen.

(OVB) Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn der – oft genervte – Nachbar es nicht will. Um einen Fall, der in diese Richtung tendiert, musste sich jüngst der Bundesgerichtshof (BGH) kümmern. Dabei ging es um die Frage, ob Mieter beispielsweise Kinderwagen oder auch Rollstühle im Treppenhaus deponieren dürfen oder ob sie diese in Abstellräumen gut verschlossen und nicht mehr zu sehen unterbringen müssen. Entscheidung des höchsten deutschen Zivilgerichts unter dem Aktenzeichen V ZR 46/06: Tatsächlich dürfen Rollstühle und Kinderwagen im Hausflur geparkt werden. Außerdem dürfen Paketzusteller Päckchen, die nicht in den Briefkasten passen, im Treppenhaus ablegen.

(OVB) Bisweilen greifen Eltern ihren Kindern finanziell unter die Arme, sobald die Sprösslinge ein Eigenheim kaufen oder bauen. Wenn Vater und Mutter bzw. einer von beiden dem Sohn oder der Tochter Geld schenken, damit Filius respektive Filia damit eine Immobilie erwerben, wird gegebenenfalls Schenkungssteuer fällig. Und zwar sobald der persönliche Freibetrag des Sprösslings überschritten wird. Fraglich ist allerdings, zu welchem Zeitpunkt diese Schenkungssteuer dem Fiskus überwiesen werden muss. Klarheit bringt eine Entscheidung vom Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen II R 16/06. Auf dieser Grundlage muss der Begünstigte die Schenkungssteuer erst zahlen, sobald die Immobilie fertig gestellt ist und der Sprössling als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde. Sollten sich seit der Schenkung bis zur Fertigstellung der Immobilie und Grundbucheintragung die steuerlichen Regeln geändert haben, so gelten nicht die früheren, sondern die aktuellen gesetzlichen Vorgaben.

(OVB) Da hat man sein Traumhaus gefunden, und alles scheint klar. Man hat sich mit dem Verkäufer bereits über den Preis geeinigt, über weitere Modalitäten und praktisch per Handschlag das Geschäft besiegelt. Und im letzten Moment kommt noch etwas dazwischen. Um solch einen Fall ging es in einem Verfahren vor dem Bundesfinanzhof (BFH). Nach einer mündlichen Einigung mit dem bisherigen Eigentümer war der Erwerber doch noch vom Kauf einer Immobilie zurückgetreten. Dafür erhielt der Eigentümer allerdings eine finanzielle Entschädigung. Und die wiederum, so das Ansinnen des zuständigen Finanzamts, sollte versteuert werden. Da allerdings spielte der Bundesfinanzhof, das höchste deutsche Steuergericht, nicht mit. Entscheidung unter dem Aktenzeichen IX R 32/04: Der Empfänger, also der verhinderte Verkäufer, muss die finanzielle Entschädigung nicht versteuern.

(OVB) In der Regel werden Hypotheken-Darlehen mit längeren Zinsbindungsfristen versehen. Sobald Baugeld besonders günstig ist – wie heute – empfehlen sich Bindungen von mindestens zehn, besser noch 15 oder gar 20 Jahren. Dies hat zweifellos Vorteile für beide beteiligten Parteien, den Schuldner und den Gläubiger. Der Häuslebauer hat längerfristige Zins- und deshalb Kalkulationssicherheit, die Bank oder Sparkasse als Geldgeber kann sich auf stetige Einnahmen freuen. Doch manche Schuldner sind nicht ganz treu, weil sie nämlich wegen unvorhergesehener Einnahmen ihre Hypotheken-Darlehen vorzeitig zurückzahlen wollen. Dies wäre an sich kein Problem, wenn es da nicht die so genannte Vorfälligkeitsentschädigung gäbe. Darunter versteht man eine Art „Geldstrafe“ für Vertragsuntreue. Und zwar dann, wenn ein Hypotheken-Darlehen mit höchstens zehnjähriger Zinsbindung vorzeitig ganz oder teilweise zurückgezahlt werden soll. Besagte Vorfälligkeitsentschädigung ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung völlig legal. Sofern die Geld gebenden Banken die ebenfalls vom Bundesgerichtshof (BGH) vorgegebenen Berechnungsmethoden einhalten. Interessant ist in diesem Zusammenhang eine Entscheidung vom Landgericht Darmstadt unter dem Aktenzeichen 25 S 43/06. Im vorliegenden Fall hatte das Kredit gebende Geldhaus ebenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt, die der Schuldner nicht in voller Höhe zahlen wollte. Er argumentierte, dass seinerzeit bei Vertragsabschluss ein so genanntes Sondertilgungsrecht vereinbart worden war. Auf dessen Grundlage konnte der Häuslebauer einen bestimmten Prozentsatz seiner Anfangsschuld Jahr für Jahr ohne zusätzliche Kosten zurückzahlen. Trotz dieser Vereinbarung verlangte das Institut eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung, bei der offenbar das Sondertilgungsrecht nicht berücksichtigt wurde. Durfte es aber nicht, entschieden die Darmstädter Landrichter. Aufgrund des Sondertilgungsrechts musste deshalb die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung verringert werden.

(OVB) Es gibt aufbrausende Charaktere und eher ruhige, in sich gekehrte. Manchmal kommt es auch zu einer Wesensveränderung, etwa nach einer schweren Erkrankung. Und um einen – im weitesten Sinn – solchen Fall ging es in einem Verfahren beim Amtsgericht (AG) Köln, das mit einer weitgehend verständlichen Entscheidung unter dem Aktenzeichen 221 C 3/05 endete. Im vorliegenden Fall standen sich der Mieter einer Wohnung und sein Vermieter gegenüber. Monate zuvor hatte der Mieter einen Schlaganfall erlitten, der zu erheblichen und auch gut erkennbaren charakterlichen Wesensänderungen führte. Dergestalt etwa, dass der Mieter sich gegenüber seinem Hauswirt regelmäßig sehr abfällig äußerte. Er bezeichnete etwa die Söhne seines Vermieters als „Ratten“ oder „Schweine“. Der Hauswirt wollte diesem „Treiben“ nicht länger zusehen und kündigte dem Mieter fristlos. Durfte er aber nicht, so das Urteil des Kölner Amtsgerichts. Begründung: Man müsse für die Wesensänderung, die sich nach dem Schlaganfall eingestellt habe, Verständnis zeigen.